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万科五天内连借数笔贷款 融资渠道还有多少？ - AYX品牌动态

10月19日消息，万科公告显示，旗下三家控股子公司——深圳市承序企业管理有限公司、深圳市景屹企业管理有限公司、惠州市深国投商用置业有限公司——向华侨银行深圳分行申请了银行贷款，贷款本金上限为3.65亿元，最长贷款期限为120个月。

而在5天前，万科控股子公司福州市汇澜房地产开发有限公司向福建海峡银行股份有限公司福州高新支行申请了1.5亿元贷款，期限为36个月。

这些资金规模不大，放在万科近万亿资产和数千亿有息负债的总体中，3.65亿元就像往游泳池里加了一瓢水。

但市场仍倾向于将这瓢水解读为一个信号。这家仍在亏损、销售尚未企稳的出险房企，还能从银行获得融资，表明融资渠道并未完全关闭。换句话说，万科仍有从困境中复苏的可能性。

对万科而言，当前每一笔新贷款的意义，是将某个时间点轻轻向后推移。能推动，就是喘息的机会；推不动，才是真正的难题。

融资渠道还有多少

自2023年底以来，万科逐步暴露出流动性紧张和债务压力等问题，融资渠道也随之收窄。通过境内外债券、境外银团贷款、股权融资以及各类非标融资实现资金注入的可能性已大幅降低。

截至目前，万科仍可滚动使用的融资渠道不多，主要集中在以下三种方式：

其一，是境内银行贷款。万科过去信用优势较强，长期与以工商银行为代表的大型银行保持总对总战略合作。例如，2022年11月，工商银行总行与万科集团签署了《战略合作协议》。

但从2023年末开始，万科的银行融资模式从过去与银行“统借统还”的“总对总”信用模式，转变为“项目制、落实抵押、封闭监管”的新模式。这意味着，银行不再基于万科集团的整体信用放款，而是要求每笔贷款必须对应具体项目资产，并提供足额抵押物。

上述几笔银行贷款便是在这一框架下落地，属于有明确抵押担保的经营性贷款。

其中，华侨银行3.65亿元贷款的连带责任担保方面，印力商用置业有限公司为借款方的全部债务承担连带责任保证，同时以其对惠州深国投的债权设置债务从属与转让担保。

在抵押和质押方面，常熟印力企业管理集团有限公司将所持深圳承序、深圳景屹两家公司100%股权予以质押。

深圳承序质押了自身应收账款以及惠州深国投60%股权，深圳景屹也质押了应收账款和惠州深国投40%股权，而惠州深国投以其持有的惠阳印象汇及该资产的应收账款提供抵押及质押担保。

据了解，惠阳印象汇的商业体量约为4万平方米，是早在2007年已开业的成熟存量商业项目。

至于海峡银行的1.5亿元贷款，万科控股子公司福州市江图投资有限公司以其持有的福州汇澜100%股权为该笔融资提供质押担保。同时，福州汇澜以其名下土地使用权及在建工程为贷款提供抵押担保。

资料显示，福州汇澜名下的土地，指向的是2026年5月万科以1.34亿元摘得的闽侯宗地2026-02号地块，该地块对应楼盘“万科光曜”。

其二，是股东借款。自万科爆发危机以来，深铁集团对其最直接的援助方式是提供资金。

来自第一大股东深铁集团的借款，是目前万科最关键、也最确定的流动性来源。这些借款利率较低，虽部分带有抵押，但总体限制较小，万科能精准用于公开债兑付。

据悉，2025年全年，深铁集团向万科提供的股东借款超过300亿元，涉及13笔借款。

2026年以来，深铁集团又向万科提供了3笔借款，披露金额为40.19亿元，但实际可能更多。据万科中期业绩报告：“报告期内深铁集团向公司提供借款45.18亿元。”

其三，是资产处置。2025年一年内，万科完成了31个项目的大宗资产交易，交易金额达113亿元，同时有序推进冰雪业务的退出和交割。

其中，中旅国际以3亿元收购了万科持有的松花湖度假区和整个冰雪管理平台，并承担了万科冰雪业务的银行欠款7.55亿元，合计约10.55亿元。

资产处置的另一环节是REITs。万科已推动旗下租赁住房、商业、物流等经营性物业的证券化。

虽然在公募REITs层面尚未有产品完成上市，但万科已设立了3支Pre-REITs基金，包括建万租赁基金、中信万科消费基础设施基金、万新金石（厦门）住房租赁基金。

万科的基本面

2026年上半年，万科虽然仍在亏损，但经营活动产生的现金流量净额已出现修复迹象。

根据万科2026年中期业绩报告披露，该公司实现营业收入701.7亿元（房地产开发及相关资产经营业务收入487亿元），同比下降33.4%；归属于上市公司股东的净亏损为149.5亿元，较上年同期扩大25.2%。

但与此同时，经营活动产生的现金流量净额同比大增116.28%，达到4.95亿元，经营性“造血”能力有所恢复。

此外，万科仍在拿地。财报显示，2026年上半年，万科主要通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，总规划计容建筑面积75万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

这表明万科管理层并未放弃让公司经营回归正轨。

债券展期工作推进也较为顺利。据披露，万科2026年已完成了“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等10只债券的展期工作。到8月20日，万科曾明确回复，2026年至今到期的公开债已全部完成展期。

境外债方面，万科目前有两只美元债券存续，发行规模合计13亿美元，将分别于2027年11月9日（涉及10亿美元）和2029年11月12日到期。

而在2026年5月对万科置业（香港）一笔33.8亿港元贷款完成展期后，万科境外债务兑付压力将主要延续到2027年及以后。

因此，至少在2026年的当下，万科仍有不少运作空间，尽管销售尚未止跌的现实仍摆在眼前。

资料显示，2026年上半年，万科实现合约销售金额为358亿元，同比下降48.2%，同期销售面积为293万平方米，同比下降45.6%。

截至2026年6月末，万科拥有有息负债总金额合计3512.6亿元；其中，一年内到期的有息负债达1788.6亿元，占比为50.9%。与之对应，期末持有的货币资金为590.5亿元，短期偿债压力仍然较大。

对万科来说，止血本身就是一种能力，但止血和造血之间，隔着整个市场的复苏，而这个变量不在企业控制范围之内。

无论如何，还能借到钱来推进业务，这就是好消息。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。